Asset manager (immobilier)

Stratégie patrimoniale

• Définir avec la direction générale ou le client la stratégie patrimoniale et la mettre en place grâce à l’élaboration de schémas directeurs immobiliers et de plans de patrimoine.
• Évaluer la valeur des biens immobiliers et les risques de dépréciation : évolution des marchés immobiliers, respect des normes, anticipation des normes à venir.
• Prendre en charge la rentabilisation des actifs immobiliers. À ce titre, élaborer différentes hypothèses de valorisation des actifs immobiliers (augmentation des surfaces locatives, par exemple), la politique de loyers, d’amélioration du patrimoine et de maîtrise des charges.
• Suivre les projets de restructuration, rénovation ou développement.
• Mettre en place un programme d’arbitrage et de cession d’actifs. Dans ce but, constituer des data room1.
• Suivre les arbitrages d’actifs : teasers, appels d’offres brokers, réalisation de la data room, négociations avec les candidats acquéreurs, signatures des promesses de vente et d’actes.
• Réaliser ou faire réaliser des études de potentiel économique, de zone de chalandise…
• Préparer et présenter les dossiers aux comités d’investissement.
• Finaliser les acquisitions et cessions.

Comptabilité et finance

• Assurer, au niveau de la gestion de la dette, le suivi des tableaux d’amortissement et des échéances d’emprunt, le paiement des échéances et, éventuellement, la renégociation de la dette.
• Effectuer les déclarations fiscales, payer les impôts et les taxes.
• Assurer les relations avec les organismes fiscaux (demandes de dégrèvement, par exemple), dans un souci d’optimisation fiscale.

Trésorerie

• Effectuer la gestion de la trésorerie, les encaissements-décaissements, le suivi de la trésorerie au jour le jour.
• Élaborer les prévisions de trésorerie aux différentes échéances : mensuelles, trimestrielles et annuelles.
• Optimiser les surplus de trésorerie.
• Assurer le suivi des outils de couverture de taux.

Gestion

• Élaborer le business plan pour chaque immeuble
• Effectuer l’inventaire des immobilisations, tenir les tableaux d’amortissement et calculer les immobilisations nettes.
• Réaliser le suivi juridique des immeubles, celui des sociétés portant les immeubles et le suivi des contentieux, la rédaction et le renouvellement des baux.
• Évaluer les performances opérationnelles, financières et environnementales des biens immobiliers et établir un bilan général de performance.
• Effectuer les calculs de rentabilité, les comparer aux références externes et analyser les écarts éventuels. Prendre en charge le suivi des indicateurs et des tableaux de bord.
• Établir les comptes et les rapports annuels des sociétés, dresser le bilan et le compte de résultat, ainsi que les rapports commerciaux et financiers annuels.
• Réaliser un reporting immobilier et financier auprès des investisseurs propriétaires et organiser des points d’information périodiques.

Activités éventuelles

Contribuer à la mise en place et à l’évolution des outils d’asset management.

Variabilité des activités

Le poste varie en fonction de la nature du patrimoine détenu (logements, bureaux, entrepôts, commerces, centres commerciaux), de la stratégie d’investissement (rentabilité à court terme par plus-values, rentabilité locative à long terme), du type et de la taille de la société.

• Dans une société de gestion pour compte de tiers, la mission de l’asset manager est de prévoir l’ensemble des dépenses et d’assurer la bonne application de la stratégie décidée lors de l’acquisition des locaux.
• Dans une foncière ou dans une entreprise disposant d’un patrimoine immobilier important, l’asset manager est un gestionnaire de terrain. Il a pour mission de revaloriser l’actif, suivre le permis de construire, renégocier les baux ou vendre à la découpe.
• Dans un fond d’investissement, l’asset manager est chargé de la gestion financière des actifs. La gestion technique est sous-traitée.

Rattachement hiérarchique

• Directeur général
• Directeur du patrimoine
• Directeur commercial
• Directeur des investissements
• Directeur de l’asset management 

Contexte et facteurs d’évolution du métier

Le métier de gestionnaire d’actifs immobiliers est apparu au cours des années 1990 avec la financiarisation de l’immobilier. L’immobilier devient un actif financier à part entière avec l’élaboration de business plan pour connaître sa rentabilité et les investissements nécessaires en matière de développement durable, notamment depuis les nouvelles normes en matière de performance énergétique.

Depuis la crise financière, les exigences des investisseurs mais aussi des autorités de régulation vis-à-vis des gestionnaires d’actifs immobiliers se sont accrues. Les investisseurs ont des exigences de plus en plus fortes en matière de conseil et d’optimisation de la performance financière de leurs actifs immobiliers. Les missions des gestionnaires d’actifs sont de plus en plus complexes. Dans un contexte de marché de l’immobilier plus difficile, ils doivent aller au-devant de leurs clients, développer des stratégies plus actives en matière de prospection des investisseurs potentiels.

Ils assurent une mission plus stratégique que par le passé, en devenant gestionnaire de risques. Impliqué en amont des projets, ils gèrent les placements immobiliers en tenant compte de l’hypothèse d’un retournement des marchés.

La transparence devient ainsi un impératif prépondérant. Description des procédures, reporting détaillés, le gestionnaire d’actifs immobiliers doit être capable d’informer le client à tout moment.  

Diplômes requis

• Formation de niveau Bac +5 : master 2 en finance
• École de commerce
• École d’ingénieurs complétée par une formation spécialisée en immobilier :
• Mastère spécialisé en gestion de patrimoine
• Master 2 en gestion d’actifs/asset management 

Durée d’expérience

Ce type de poste n’est pas ouvert aux débutants, une expérience de deux ans au moins étant demandée. Il peut toutefois exister des postes d’assistant asset manager.

Compétences techniques

• Maîtriser les différentes techniques financières
• Disposer d’une large culture générale dans les domaines économiques et financiers
• Avoir des capacités d’analyse et de synthèse
• La connaissance de logiciels d’évaluation immobilière et de simulations financières est appréciée
• Maîtriser l’anglais est de plus en plus indispensable car les acteurs du secteur sont internationaux

Aptitudes professionnelles

• Aisance relationnelle et force de persuasion pour convaincre du bien-fondé de ses propositions d’investissements
• Goût de la négociation et sens des affaires dans les rapports avec les différents acteurs de l’immobilier
• Anticipation pour réaliser les meilleurs arbitrages
• Curiosité et ouverture d’esprit pour être à l’écoute des opportunités d’investissement

Jeune cadre : entre 35 et 40 k€

Cadre confirmé : entre 40 et 90 k€

Part variable