Activités
ACTIVITÉS PRINCIPALES
Veille du marché - audit du patrimoine immobilier
- Réaliser une veille juridique et fiscale et du marché immobilier, suivre ses évolutions.
- Recueillir et analyser les besoins des opérationnels et des prescripteurs internes.
- Réaliser un audit patrimonial 360° des bâtiments existants, analyser des indicateurs de pilotage, évaluer la conformité réglementaire et normative, les risques de sécurité et de sûreté.
- Piloter des études de faisabilité technique, financière, administrative des projets.
Management de l’équipe
- Fixer les objectifs en cohérence avec le plan stratégique.
- Élaborer et mettre en place des indicateurs, tableaux de bord et outils de reporting permettant de piloter les activités du service.
- Animer l’équipe, en lien avec l’encadrement, participer aux recrutements, soutenir la montée en compétences et la réalisation des objectifs individuels et collectifs.
- Organiser l’action des équipes opérationnelles pluridisciplinaires.
- Sensibiliser à la démarche Qualité.
Définition d’une stratégie patrimoniale de valorisation et d’investissement
-
Élaborer une stratégie multi-optionnelle : réhabilitation, construction, cession, acquisition.
- Proposer un programme pluriannuel de valorisation (réhabilitation, entretien, maintenance, sécurité) du parc immobilier et du cadre de vie, concevoir un PPI plan pluriannuel d’investissement.
- Définir la gestion contractuelle des marchés et des prestataires, les schémas directeurs des cahiers des charges, des indicateurs de performance.
- Rechercher des financements, des subventions et des partenariats, valider le montage des dossiers, rédiger l’ensemble des documents stratégiques
- Assurer les relations avec les partenaires des projets : maîtrise d’œuvre (architecte, bureaux d’études et de contrôle), maîtrise d’exécution (travaux), fournisseurs, notaire, avocat.
Gestion locative
- Participer à la définition de la politique des loyers et la mettre en œuvre.
- S’assurer du meilleur taux d’occupation et du suivi des indicateurs d’activité.
- Assurer le suivi et l’arbitrage de la régularisation annuelle des charges locatives et du réajustement annuel des provisions.
Pilotage administratif et financier
- Superviser les déclarations et les autorisations administratives, la gestion des assurances et des contentieux.
- Valider la rédaction des contrats d’exploitation et d’entretien, de cession, d'acquisition.
- Définir et suivre, en lien avec la direction financière, les budgets d’exploitation et d’investissement, les indicateurs de performance, établir la comptabilité analytique.
- Assurer les relations externes (administrations, préfecture, polices de l’urbanisme et du bâtiment, sociétés d’assurance, autres parties prenantes des projets).
- Produire des données sur l’état du patrimoine immobilier, assurer le reporting des activités auprès des directions générale et financière.
Pilotage technique des moyens généraux
- Mettre en œuvre, en conformité avec la règlementation et les budgets, les plans techniques (entretien, maintenance, énergie) pour améliorer la sécurité des personnes et des biens.
- Superviser les opérations programmées : rédaction du cahier des charges, lancement des appels d’offres, choix des prestataires, GPA garantie parfait achèvement.
- Piloter l’avancement des travaux curatifs et préventifs, veiller au respect des délais, des budgets et de la qualité des prestations.
- Contrôler la qualité de la mise en œuvre des plans techniques et leur cohérence avec l’objectif de sécurité.
- Suivre le traitement des sinistres et des dommages.
ACTIVITÉS ÉVENTUELLES
- Déléguer la MOA pour certaines compétences : choix du maitre d’œuvre, signature de contrats, gestion des appels d’offres, gestion financière administrative du projet.
- Assurer l’animation fonctionnelle du CSE sur des questions de sécurité.
- Assumer la responsabilité de la sécurité (règlementation ERP établissement recevant du public).
- Concevoir la politique locative, piloter sa mise en œuvre opérationnelle.
- Élaborer la politique achat-approvisionnement des énergies et des fluides.
- Définir et porter les enjeux RSE de son périmètre.
VARIABILITÉ DES ACTIVITÉS
- Plusieurs facteurs déterminent le périmètre des activités : le territoire d’intervention, la surface hors œuvre nette du bâti, la nature du patrimoine immobilier, à savoir l’immobilier d’habitation (logements collectifs ou individuels) ou tertiaire (bureaux, commerces, centres cultuels, culturels et de loisirs). Ce patrimoine peut être géré par des bailleurs privés ou sociaux, détenus par des investisseurs particuliers ou professionnels (banques, sociétés d’assurance, caisses de retraite notamment) et accueillant des locataires, propriétaires, salariés ou visiteurs.
- Encadrer et animer des équipes : le directeur immobilier anime une équipe en direct (généralement : responsables exploitation, maintenance, opérations, conducteur de travaux, technicien du patrimoine, assistant technique)et des projets avec d’autres interlocuteurs (directeur de site, chef de projet, PMO project management officer, responsables sécurité et achats, correspondant RSE, autres partenaires des projets).
- La responsabilité des moyens généraux peut être, en partie, dissociée de la fonction immobilière.
- Exercer dans le logement social locatif, un autre modèle économique : en tant que bailleur social, outre avec des représentants des locataires, le directeur immobilier collabore avec des partenaires du territoire (élus, préfecture, collectivités territoriales, associations locales, DREETS directions régionales de l’économie, de l’emploi, du travail et des solidarités, DDT Direction départementale des territoires, EPCI établissement public de coopération intercommunale).
- Sa contribution au développement territorial repose sur des enjeux de RSE : sociétaux (insertion sociale), économiques (conventions de gestion EPCI/communes) et environnementaux (nouveaux modèles d’urbanisme).
- Ses priorités sont doubles : une gestion locative rigoureuse visant la rentabilité financière et une réhabilitation, généralement lourde, des infrastructures pour maintenir la qualité du service aux locataires. Son principal outil est le PSP plan stratégique du patrimoine qu’il doit élaborer.
RATTACHEMENT HIÉRARCHIQUE
- Directeur général F/H
- Directeur de la MOA projets immobiliers F/H
- Directeur gestion immobilière-moyens généraux F/H
- Directeur de l’environnement et des grands équipements F/H
- Directeur services techniques F/H
- Directeur du service bâtiment F/H
- Directeur départemental F/H
- Directeur administratif et financier F/H
CONTEXTE - FACTEURS D’ÉVOLUTION DU MÉTIER
- Le directeur immobilier voit sa fonction restructurée et renforcée, partie prenante d’une stratégie globale de développement. Entre la gestion technique du patrimoine bâti et la valorisation des actifs immobiliers, il délègue les activités non stratégiques à des prestataires pour lesquels il existe un marché mature.
- Un management de proximité soutenu par un accompagnement efficient du changement lui permet de relever le défi : optimiser le parc et les coûts associés, en cohérence avec un corpus procédural contraignant et les enjeux ambitieux de la transition énergétique.
- Le corpus procédural est lié à la question prioritaire de la sécurité des personnes et des biens, étendue à l’environnement du travail, dont le directeur immobilier se porte garant.
- Multiples et complexes sont les procédures administratives et juridiques (autorisations d’urbanisme par exemple), dictées par différentes réglementations et normes (construction neuve, réhabilitation, habitat social) et portées par de nouvelles donnes, le recyclage urbain du tertiaire au profit du logement et la reconversion de friches.
- La transition énergétique et la décarbonation représentent des enjeux majeurs dans les activités de l’immobilier et du bâtiment, fortement consommatrices d'énergie et émettrices de gaz à effet de serre. La sobriété énergétique s’inscrit au cœur des stratégies (schéma directeur immobilier et énergétique SDIE) : modernisation des infrastructures, raccordement à un réseau de chaleur, économies tarifaires.
- Une maîtrise d'ouvrage responsable et ambitieuse : la démarche RSE initiée dans l’habitat social, tend à transformer de plus en plus le modèle de certaines structures, reconverties en « société à mission ». D’autres mettent en place un management de la qualité (norme ISO 90001) pour mieux répondre aux attentes des résidents.
